#1 Recouvrement d’impayés en copropriété : les bases

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INTRODUCTION

La santé d’une copropriété dépend en grande partie de la pérennité des règlements des appels de fonds par les copropriétaires. Á défaut, la copropriété peut rapidement basculer dans un cercle vicieux et entrer en difficulté. C’est pourquoi la mission de recouvrement d’impayés du syndic est capitale, et cela explique également l’attention toute particulière que porte les conseils syndicaux à cette tâche.

Si, bien évidemment, les syndics s’acquittent de cette mission par différents moyens, et de différentes manières, nous pouvons d’ores et déjà distinguer deux premières étapes plus ou moins communes à tous les syndics.

ENJEUX DU RECOUVREMENT D’IMPAYÉS

Parmi les diverses raisons qui peuvent entraîner des difficultés dans la copropriété, les créances impayées en constituent non seulement l’une des principales, mais bien souvent la source. A eux seuls, les impayés peuvent très rapidement plonger la copropriété dans un cercle vicieux, comme illustré ci-dessous :

Ce cas de figure n’est pas un phénomène rare. Au contraire, les copropriétés en difficulté sont de plus en plus nombreuses.

Définition Le Ministère du Logement et de l’Habitat Durable considère une copropriété en difficulté dès lors que son taux d’impayés atteint :
– 25 % pour une copropriété de 200 lots ou moins;
– 15 % pour une copropriété de plus de 200 lots.
En effet, leur nombre est en constante augmentation notamment à cause du vieillissement des copropriétés, de la crise économique et de celle du logement. On considère aujourd’hui que ces copropriétés représentent près de 15 % de l’ensemble des logements en copropriété. Même constat du coté de l’Agence Nationale de l’Habitat ( ANAH ) dont le nombre de logements aidés dans le cadre du redressement de copropriétés en difficulté a augmenté de 28% entre 2014 et 2015.

Face à ce danger, la mission de recouvrement d’impayés du syndic constitue le premier et le plus efficace rempart.

MISSION DU SYNDIC

La mission de recouvrement est une obligation légale du syndic.  En effet, celle-ci est indirectement prévu par l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impose au syndic « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien… », ce qui implique évidemment le le recouvrement des charges impayées.

PREMIERE ETAPE : LA RELANCE SIMPLE

Si elle n’est pas obligatoire, la procédure de recouvrement débute généralement par une « phase amiable » : la relance simple. Cela peut être l’envoi d’un mail, d’une lettre ou un appel téléphonique le but étant de rappeler aux copropriétaires simplement oublieux de régulariser leur situation.

Cette phase est dite amiable puisqu’elle ne génère aucun frais à l’encontre du copropriétaire débiteur. En effet, la relance simple ne peut être facturée légalement car elle constitue un « acte ordinaire d’administration du syndic », et non pas une prestation supplémentaire. Pourtant, de nombreux syndics facturent tout de même ces lettres, profitant de l’ignorance des copropriétaires.

SECONDE ETAPE : LA MISE EN DEMEURE

Passé un certain délai, généralement une à deux semaines, les copropriétaires n’ayant pas répondu à la relance simple se verront adresser une mise en demeure ( rappelons qu’il est toutefois possible pour un syndic de passer directement t à l’étape de la mise en demeure, la relance simple n’étant pas obligatoire).

Cette étape marque, au niveau juridique, le véritable point de départ de la procédure, et, à ce titre, fait courir les intérêts de retards au taux légal, perçus au profit du syndicat ( et non pas du syndic ). Elle est envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

Au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965, les frais engagés à partir de la mise en demeure par le syndic sont à la charge du copropriétaire débiteur. Á noter également que les syndics facturent, dans l’immense majorité des cas, l’envoi d’une mise en demeure.

La mise en demeure ouvre un délai de 8 jours pendant lesquels le copropriétaire débiteur peut régulariser sa situation, faire part d’une contestation légitime, où au minimum se manifester auprès du syndic afin de négocier un éventuel échéancier. A défaut, la procédure passera à l’étape supérieur, que nous verrons dans une prochaine fiche.


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